Автор:ЧИ
Правительство России, наконец, признало перегрев рынка жилья в стране и… снова повышает цены. Вернее, повышает не правительство, а государственные банковские учреждения и не напрямую, а через застройщиков, буквально вынуждая их поднять цены на готовую новую недвижимость.
Улетели навсегда
Напомним, что льготная ипотека под 8% годовых была запущена в России в 2020 году как мера поддержки строительной отрасли в пандемию. По статистике от строителей в Вологодской области зависят еще порядка 20 различных направлений деятельности, включая, например, водопроводные и сантехнические работы, электрика, производство окон, дверей, изоляционных материалов.
Между тем, в апреле 2020 года на строительном рынке началась стагнация и поэтому была запущена льготная ипотека – для стимулирования покупательского спроса. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но власти неоднократно ее продлевали. И при каждой пролонгации возникали споры о необходимости этой меры. Отрасль это действительно поддерживало, но в итоге пострадали граждане.
Как пояснили в агентстве ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек России с апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека с господдержкой, по апрель 2023 года увеличилась на 82%. Наибольший годовой рост цен отмечался в 2022 году — почти на 33%.
И еще немного статистики. Доступность жилья за время действия льготной ипотеки снизилась с 77% до 70%, а доступная площадь квартиры, которую можно купить по льготной программе, уменьшилась с 46,2 до 42,6 кв. м. Минимальный же первый взнос в среднем по всем городам, в том числе в Череповце и Вологде, вырос почти на треть, а ежемесячный платеж за три года вырос более чем вдвое. То есть, в конечном счете, выиграли застройщики, а не граждане, которые просто вынуждены из-за взвинченных цен покупать маленькое, но хотя бы свое жилье за ту же цену, за которую в 2019 году могли позволить себе вполне приличную квартиру.
Но, тем не менее, цель была достигнута. В 2022 году в Вологодской области ввели в эксплуатацию рекордный объем жилья — более 648 тысяч квадратных метров. План, поставленный перед Вологодчиной по этому критерию, перевыполнен на 142 процента. В этом году ожидаются результаты ничуть не ниже прошлого.
Однако на сегодняшний день в Вологодской области цена квадратного метра уже превышает 102 тысячи рублей в жилье эконом-класса! В Вологде цена однокомнатной квартиры, площадью до 40 метров составляет уже 4,5 миллиона рублей, в Череповце, в зависимости от района цены примерно такие же. Жилье стало фактически недоступным для простых граждан. А, с учетом инфляции и роста цен на продовольствие и тарифы ЖКХ – фантастически дорогим даже при льготной ипотеке.
Вызываем огонь на… других
Разговоры о том, что льготная ипотека сыграла злую шутку с экономикой страны шли давно, но социальную меру защиты легко заявить и очень непросто отменить, не потеряв на этом политические очки. Однако в условиях кризиса и слишком медленного импортозамещения на фоне падения рубля правительство все-таки решилось на такую меру с июля 2024 года, а с 1 января повысило первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%. Круг застройщиков тоже ограничен.
Буквально в день подготовки этого номера Сбербанк, а за ним и другие банки с государственным участием распространили письмо, в котором предупредили о новых условиях выдачи жилищных займов с 11 января 2024 года. Теперь льготные кредиты будут выдаваться только на покупку квартир у определенных застройщиков-тех, которые участвуют в программе субсидирования. Кроме того, банк вводит комиссию 7,5 – 11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными программами при оформлении жилья.
Например, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме – 2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен будет выплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% — 8,9%. Если застройщик не готов внести комиссию, то приобретение жилья возможно только по базовой программе, минимальные ставки по которой в Сбербанке составляют 15,6%. Как пояснили сами банкиры, на такой шаг они решили пойти из-за слишком большой разницы между рыночной ставкой и ставкой по программам льготной ипотеки.
«Мы говорим о банках с государственным участием, — рассказал нашей газете один из крупных застройщиков Вологодской области, — Имеются в виду банки, с которыми мы все в первую очередь и работаем. Отказаться работать с ними на их условиях, это значит существенно сократить объемы строительства, а это и люди на улицу, и их семьи без дохода. То есть сейчас рано говорить, но эту комиссию придется заложить в стоимость жилья в конечном итоге. Ни один застройщик не будет брать эти затраты на себя».
Когда упадут цены?
Ожидается, что в среднем стоимость квартир на рынке готовой новой недвижимости вырастет на 5-7%. «Но за ней обязательно «подтянется» и «вторичка», — констатирует риэлтор Оксана Вахрушева, — То есть, вторичное жилье оно более гибкое, но, тем не менее, ориентируется на рыночную стоимость, а рыночная стоимость квадратного метра сегодня диктуется крупным бизнесом, который строит новое жилье. Когда упадут цены? Сейчас вам никто не даст такой прогноз. Мы видели однокомнатные вполне пригодные для удобного проживания квартиры в январе 2022 года по 2,5 миллиона и даже ниже. А сейчас они стоят на 2 миллиона рублей больше. Кто мог предсказать такое еще год назад? Никто. И сейчас не предскажет».
Между тем, эксперты уже делают другие прогнозы. Например, о том, что качество жизни россиян в 2024 году будет улучшаться медленнее, чем в предыдущие несколько лет. То есть денег сильно не прибавится.
Автор:ЧИ
Что говорят строители и риэлторы Вологодской области про цены на рынке недвижимости в 2021 году? Почему льготы, предоставленные правительством, не поддерживают, а, наоборот, затягивают россиян в кредитную кабалу? И почему в Череповце за первую неделю июня 2021 года жилье в новостройках подорожало на 2%? Наша газета спросила экспертов рынка недвижимости, что делать, если вы запланировали покупку жилья, а ситуация на рынке все время меняется.
Неблагоприятный прогноз
Рост цен на квартиры первичного и вторичного рынка начался в апреле 2020 года. Тогда, в самом начале пандемии, сначала вырос спрос на готовые или строящиеся квартиры, а затем и на частные дома и землю.
На цены напрямую повлияли четыре фактора: пандемия, ипотека с государственной поддержкой, сократившееся количество крупных строительных компаний и дефицит иностранной рабочей силы. Поскольку в связи с антивирусными ограничениями гастарбайтеры уехали из страны, на крупных российских стройках их заменили провинциалы, в том числе и из Вологодской области. В то время как на местах работать стало некому.
При этом возник парадокс: дефицита на рынке готового жилья в области в 2020 году не ощущалось. Как раз на тот период, когда цены на недвижимость пошли резко вверх, строительная отрасль тоже впервые с 2018 года показала рост. Только в январе-сентябре 2020 года строительные компании региона ввели в эксплуатацию 273 тысячи квадратных метров жилья. Это почти на 10% больше, чем в 2018 году.
Представители крупных застройщиков пояснили, что благодаря мерам коронавирусной поддержки и, в частности, Закону о льготной ставке ипотечного кредитования на уровне 6,5% на новостройки, материнскому капиталу, который с 2020 года получает семья теперь и за первого ребенка, продажи недвижимости выросли в три раза по сравнению с 2019 годом.
На фоне ажиотажа на новостройки возник и ажиотаж и на вторичное жилье.
«Однокомнатные квартиры на вторичном рынке в октябре 2020 года могли за неделю вырасти в цене на 300, а иногда даже и на 400 тысяч рублей, — рассказывают риэлторы. — В целом из-за бума цены на недвижимость выросли в 2020 году примерно на 15 %».
При этом, по наблюдениям экспертов рынка, средства с проданной недвижимости череповчане вкладывали тоже в недвижимость, приобретая квартиры большего метража и таким образом тоже «подхлестывая» спрос. Кроме того, жители Череповца в 2020 году активно покупали по программе льготной ипотеки жилье в Санкт-Петербурге и земельные участки в пригороде. Началось и массовое строительство частных домов.
Как результат, по итогам 2020 года всего в Вологодской области в строительство было инвестировано более 113 миллиардов рублей, то есть показатели по объемам сданного жилья, несмотря на коронавирус, не упали».
Риэлторы сообщили: если весной 2021 года цены не упадут до уровня начала 2020 года, то снизятся. Спрос на недвижимость упадет.
Но прогнозы не сбылись.
На коронавирусной волне
В январе 2021 года цены на недвижимость продолжили рост.
«Мы сыну смотрели «двушку» на вторичном рынке, чтобы не вкладывать дополнительные средства в ремонт, — рассказывает череповчанка Лариса. — Наученные горьким опытом 2020 года решили не медлить и купить в январе, вдруг еще цены поднимутся. Купили за 3,1 миллиона в центре, в доме, правда, далеко не новом, но зато с хорошей логистикой. В это же время мы рассматривали еще одну квартиру на Проспекте Победы. Так вот, к апрелю эта квартира, которую мы в результате не купили, выросла в цене на 500 тысяч рублей! Сразу на 500 тысяч!»
Квартиры в Северном, одном из самых невостребованных районов Череповца, стали стоить на 100-200 тысяч дороже, а в целом жилье продолжило дорожать по всему городу.
«В 2021 году на цене недвижимости сказался уже так называемый «отложенный спрос», — поясняет риэлтор и сотрудник одной из строительных компаний Олег Блинов. — Что это такое и почему он возник? Вспомним, как мы массово боялись краха экономики и в 2020 году стали более бережливыми, не делая стихийных трат. Многие предприятия торговли были закрыты, туристическая отрасль пребывает в таком состоянии до сих пор. В итоге какие-то средства накопились, и зимой 2021 года, когда покупать стало проще, а бояться все перестали, спрос вновь вырос. Речь, в том числе, и о строительных материалах, не только о готовом жилье.
Однако одновременно тот же самый фактор «отложенного спроса» работает и для крупных компаний, которые к концу 2020 года завершали проекты, и им нужно было больше строительных материалов. И речь не только о российских компаниях, а и обо всех вообще. В мире. Поэтому российские строительные материалы уезжают на европейские и азиатские строительные рынки и там продаются за валюту. Результат вы знаете: строительный пиломатериал подорожал примерно на 40%, металл уже на 54% и будет продолжать расти в цене. В свою очередь металл применяется при производстве железобетонных конструкций, а из них и строят многоквартирные дома. То есть поднялась «вторая волна» ажиотажного спроса, но теперь уже на фоне продолжающих дорожать строительных материалов».
В апреле 2021 года череповчанка Людмила тоже решила найти квартиру, поскольку долгие годы живет в съемном жилье вместе с семьей.
«Мы смотрели квартиру в новостройке, площадью 80 квадратных метров за 3 миллиона 300 тысяч рублей, — рассказала нам женщина. — Через месяц цена от застройщика поднялась до 4 миллионов рублей».
От покупки Людмила и ее семья отказались, потому что нет никакого смысла брать льготную ипотеку под 6,5% годовых при таких ценах на недвижимость. И с учетом того, что придется еще занимать на ремонт. Для сравнения, если в среднем цена за квадратный метр жилья в Череповце в апреле 2020 года составляла 43,5 тысяч рублей за квадратный метр, то в мае 2021 года она поднялась уже до 53-57 тысяч рублей за метр.
Рост продолжится?
Между тем ипотечную госпрограмму, которая принималась как мера поддержки строительного рынка в 2020 году, продлили до 1 июля 2022 года с изменением условий. Ставка с 6,5% теперь будет поднята до 7%, а предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 миллиона рублей.
Эксперты рынка уже говорят, что рост цен при таких условиях остановится только в крупных городах: в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи, где цены за квадратный метр и так высоки. В провинции же не изменится ничего. Покупатели будут загонять себя в кредитную кабалу, покупая жилье за бешеные деньги.
«Я не думаю, что прямо завтра рост цен на новое жилье остановится. Будет продолжать расти. Возможно, не такими быстрыми темпами, как в 2020 году, — считает заместитель генерального директора АН «Альтернатива» Алексей Серков. — А вот цены на вторичное жилье должны остановиться. Но ситуация нестабильна. Вновь вводятся ограничения. Возможно, будут какие-то меры поддержки. Возможно, будут колебания курса валюты. И по совокупности эти факторы, конечно, окажут влияние и на рынок недвижимости».
Ксения ВЕРЕЩАГИНА.
©2009-2017 Все права защищены. При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна
