Автор:ЧИ
Что говорят строители и риэлторы Вологодской области про цены на рынке недвижимости в 2021 году? Почему льготы, предоставленные правительством, не поддерживают, а, наоборот, затягивают россиян в кредитную кабалу? И почему в Череповце за первую неделю июня 2021 года жилье в новостройках подорожало на 2%? Наша газета спросила экспертов рынка недвижимости, что делать, если вы запланировали покупку жилья, а ситуация на рынке все время меняется.
Неблагоприятный прогноз
Рост цен на квартиры первичного и вторичного рынка начался в апреле 2020 года. Тогда, в самом начале пандемии, сначала вырос спрос на готовые или строящиеся квартиры, а затем и на частные дома и землю.
На цены напрямую повлияли четыре фактора: пандемия, ипотека с государственной поддержкой, сократившееся количество крупных строительных компаний и дефицит иностранной рабочей силы. Поскольку в связи с антивирусными ограничениями гастарбайтеры уехали из страны, на крупных российских стройках их заменили провинциалы, в том числе и из Вологодской области. В то время как на местах работать стало некому.
При этом возник парадокс: дефицита на рынке готового жилья в области в 2020 году не ощущалось. Как раз на тот период, когда цены на недвижимость пошли резко вверх, строительная отрасль тоже впервые с 2018 года показала рост. Только в январе-сентябре 2020 года строительные компании региона ввели в эксплуатацию 273 тысячи квадратных метров жилья. Это почти на 10% больше, чем в 2018 году.
Представители крупных застройщиков пояснили, что благодаря мерам коронавирусной поддержки и, в частности, Закону о льготной ставке ипотечного кредитования на уровне 6,5% на новостройки, материнскому капиталу, который с 2020 года получает семья теперь и за первого ребенка, продажи недвижимости выросли в три раза по сравнению с 2019 годом.
На фоне ажиотажа на новостройки возник и ажиотаж и на вторичное жилье.
«Однокомнатные квартиры на вторичном рынке в октябре 2020 года могли за неделю вырасти в цене на 300, а иногда даже и на 400 тысяч рублей, — рассказывают риэлторы. — В целом из-за бума цены на недвижимость выросли в 2020 году примерно на 15 %».
При этом, по наблюдениям экспертов рынка, средства с проданной недвижимости череповчане вкладывали тоже в недвижимость, приобретая квартиры большего метража и таким образом тоже «подхлестывая» спрос. Кроме того, жители Череповца в 2020 году активно покупали по программе льготной ипотеки жилье в Санкт-Петербурге и земельные участки в пригороде. Началось и массовое строительство частных домов.
Как результат, по итогам 2020 года всего в Вологодской области в строительство было инвестировано более 113 миллиардов рублей, то есть показатели по объемам сданного жилья, несмотря на коронавирус, не упали».
Риэлторы сообщили: если весной 2021 года цены не упадут до уровня начала 2020 года, то снизятся. Спрос на недвижимость упадет.
Но прогнозы не сбылись.
На коронавирусной волне
В январе 2021 года цены на недвижимость продолжили рост.
«Мы сыну смотрели «двушку» на вторичном рынке, чтобы не вкладывать дополнительные средства в ремонт, — рассказывает череповчанка Лариса. — Наученные горьким опытом 2020 года решили не медлить и купить в январе, вдруг еще цены поднимутся. Купили за 3,1 миллиона в центре, в доме, правда, далеко не новом, но зато с хорошей логистикой. В это же время мы рассматривали еще одну квартиру на Проспекте Победы. Так вот, к апрелю эта квартира, которую мы в результате не купили, выросла в цене на 500 тысяч рублей! Сразу на 500 тысяч!»
Квартиры в Северном, одном из самых невостребованных районов Череповца, стали стоить на 100-200 тысяч дороже, а в целом жилье продолжило дорожать по всему городу.
«В 2021 году на цене недвижимости сказался уже так называемый «отложенный спрос», — поясняет риэлтор и сотрудник одной из строительных компаний Олег Блинов. — Что это такое и почему он возник? Вспомним, как мы массово боялись краха экономики и в 2020 году стали более бережливыми, не делая стихийных трат. Многие предприятия торговли были закрыты, туристическая отрасль пребывает в таком состоянии до сих пор. В итоге какие-то средства накопились, и зимой 2021 года, когда покупать стало проще, а бояться все перестали, спрос вновь вырос. Речь, в том числе, и о строительных материалах, не только о готовом жилье.
Однако одновременно тот же самый фактор «отложенного спроса» работает и для крупных компаний, которые к концу 2020 года завершали проекты, и им нужно было больше строительных материалов. И речь не только о российских компаниях, а и обо всех вообще. В мире. Поэтому российские строительные материалы уезжают на европейские и азиатские строительные рынки и там продаются за валюту. Результат вы знаете: строительный пиломатериал подорожал примерно на 40%, металл уже на 54% и будет продолжать расти в цене. В свою очередь металл применяется при производстве железобетонных конструкций, а из них и строят многоквартирные дома. То есть поднялась «вторая волна» ажиотажного спроса, но теперь уже на фоне продолжающих дорожать строительных материалов».
В апреле 2021 года череповчанка Людмила тоже решила найти квартиру, поскольку долгие годы живет в съемном жилье вместе с семьей.
«Мы смотрели квартиру в новостройке, площадью 80 квадратных метров за 3 миллиона 300 тысяч рублей, — рассказала нам женщина. — Через месяц цена от застройщика поднялась до 4 миллионов рублей».
От покупки Людмила и ее семья отказались, потому что нет никакого смысла брать льготную ипотеку под 6,5% годовых при таких ценах на недвижимость. И с учетом того, что придется еще занимать на ремонт. Для сравнения, если в среднем цена за квадратный метр жилья в Череповце в апреле 2020 года составляла 43,5 тысяч рублей за квадратный метр, то в мае 2021 года она поднялась уже до 53-57 тысяч рублей за метр.
Рост продолжится?
Между тем ипотечную госпрограмму, которая принималась как мера поддержки строительного рынка в 2020 году, продлили до 1 июля 2022 года с изменением условий. Ставка с 6,5% теперь будет поднята до 7%, а предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 миллиона рублей.
Эксперты рынка уже говорят, что рост цен при таких условиях остановится только в крупных городах: в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи, где цены за квадратный метр и так высоки. В провинции же не изменится ничего. Покупатели будут загонять себя в кредитную кабалу, покупая жилье за бешеные деньги.
«Я не думаю, что прямо завтра рост цен на новое жилье остановится. Будет продолжать расти. Возможно, не такими быстрыми темпами, как в 2020 году, — считает заместитель генерального директора АН «Альтернатива» Алексей Серков. — А вот цены на вторичное жилье должны остановиться. Но ситуация нестабильна. Вновь вводятся ограничения. Возможно, будут какие-то меры поддержки. Возможно, будут колебания курса валюты. И по совокупности эти факторы, конечно, окажут влияние и на рынок недвижимости».
Ксения ВЕРЕЩАГИНА.
Автор:ЧИ
Почему приходится платить за услуги, которые я не заказывал?
Каждый из нас в определенный период времени сталкивается с приобретением собственного жилья или с арендой недвижимости. Идея владения собственностью в российском обществе сильнее, чем желание снимать квартиру, примерно на 25%. Но вот с чем приходится столкнуться человеку при покупке своей квартиры?
Раз, два, три…
Давайте разберем «по косточкам» эту процедуру и поймем каждое из препятствий, какие предстоит пройти в процессе покупки. В первую очередь, это подбор необходимого жилья, отвечающего определенным параметрам. Затем изучение всей документации, а также непосредственно само оформление собственности в соответствующих органах. В этом случае на помощь будущим собственникам всегда готовы прийти специалисты по недвижимости, так называемые риэлторы. Найти нужный вариант, учитывая все потребности покупателя, обеспечить юридическое сопровождение и подготовить необходимые документы для регистрации сделки — это их ежедневная работа. Конечно же, это стоит денег, иногда немалых. В каждом регионе стоимость риэлтерских услуг разная, но наша область находится в зоне не самых дешевых и логичных цен, если исключить Санкт-Петербург и Москву.
В нашу редакцию обратилась Наталья Шубкина, жительница Ленинградской области. В конце 2019 года она приобретала жилье для своей дочери в Череповце. Так как женщина имеет юридическое образование и знакома с тонкостями покупки недвижимости, в агентства обращаться не стала.
«Я совсем недавно вышла на заслуженный отдых, и у меня появилось достаточно свободного времени, чтобы найти квартиру и подготовить нужные бумаги для оформления, — рассказывает Наталья. — Для этого мне пришлось приехать погостить к дочке в Череповец, в ее съемную квартиру. Этот момент мы всей семьей ждали долго, копили и собирали необходимую сумму денег, чтобы у Иры и у нашего внука, наконец-то, появилась собственная квартира. Ириша воспитывает сына одна, трудится на заводе уже несколько лет, зарплата не очень большая, на ипотеку не решилась. Вот мы с мужем и решили — с миру по нитке собрать единственной дочери на жилье. Приходилось откладывать и работать, будучи уже на пенсии. Летом 2019 продали дачу, нужная сумма уже была на руках».
На поиски подходящей жилплощади у женщины ушло 3 недели. Двухкомнатных квартир в диапазоне семейного бюджета (он составил 2,5 млн. рублей) было несколько. Из рассмотренных вариантов Наталья и ее дочь Ирина выбрали просторную вторичку в новом районе, в квартире уже был сделан хороший ремонт прежним собственником, и еще оставалась мебель на кухне. Однако цена только-только укладывалась в бюджет.
«Эту квартиру показывала нам женщина, как я поняла, посредник. Вариант очень понравился и мне, и дочери. И места много, и свежий ремонт, и находится рядом со школой, где учится внук, — продолжает свою историю покупательница. — Мы договорились о встрече с риэлтором в офисе агентства по недвижимости, чтобы изучить документацию и посмотреть, нет ли на объекте обременений и задолженностей. Все документы были в порядке. Чуть позже женщина предложила подписать договор о внесении предоплаты за квартиру, в котором оговаривалась стоимость ее услуги – 25000 рублей. Я была, мягко говоря, возмущена. На вопрос, какую услугу я должна оплатить, риэлтор ответила, что оформление документов.
Учитывая мой опыт, я была в состоянии оформить сделку самостоятельно, но если даже эту работу возьмут на себя специалисты, почему я должна оплачивать услугу, которую не заказывала? По логике вещей и по опыту покупки квартиры в другом регионе – услуги посредников оплачивает тот, кто его нанимает. У меня не было такой необходимости, и я не видела причин для того, чтобы платить 25000 рублей человеку, который показал нам квартиру. Несколько лет назад мы с мужем покупали квартиру в Агалатово (Ленинградская область), ее тоже продавали через агентство, но никаких «входящих процентов» и услуг за оформление мы не оплачивали».
Наталье пришлось отказаться от понравившейся квартиры, так как собственники неохотно шли на торг, а новое жилье еще предстояло обставить мебелью и техникой.
«Мы с Ирой были сильно расстроены из-за этой ситуации. Денег едва бы хватило на саму квартиру, не говоря уже о переезде, мебели и моем возвращении домой, — возмущалась женщина, — Узнав о процессе покупки квартир в Череповце и Вологде, я была неприятно удивлена тем, что такая практика в Вологодской области существовала всегда. Во многих других регионах расчёт за услуги специалиста всегда несет заказчик услуги. Кто определяет такие правила, не понятно, ведь риэлтерская деятельность в России не лицензирована, и на какие законы опираются посредники, до конца не ясно».
Наталье и ее дочери удалось найти подходящую квартиру спустя пару недель. Хозяин жилья продавал двушку самостоятельно, оформление и регистрация были проведены успешно. Женщина отмечает, что не сожалеет о выборе, цена оказалась приятнее и остались средства на обустройство новой квартиры. Так что предыдущий Новый Год и новоселье Шубкины отмечали всей семьей в Череповце.
Но это всего лишь одна история из множества подобных. Совсем недавно к нам обратился мужчина с похожим случаем, только в этот раз дело касалось аренды. Константин, так зовут нашего героя, переехал в Череповец из Кирилловского района. У мужчины появилась возможность устроиться на высокооплачиваемую работу в городе металлургов. Первым делом ему пришлось искать съёмную квартиру на длительный срок.
«Вариантов на сайте объявлений было достаточно. Цены стали выше, чем в прошлом году. Но с учетом неплохой зарплаты на новом месте работы я без труда могу позволить себе хорошую однокомнатную квартиру, оборудованную всем необходимым для жизни, — поделился с нами Константин. — Квартиру я выбрал, посмотрел, но меня попросили оплатить услуги риэлтора, который распечатал договор аренды между мной и собственником жилья. Только вот стоимость услуги оказалась поразительно большой – 100% от стоимости месячной аренды. А стоимость проживания, на секундочку, 16000 рублей в месяц. Насколько мне известно, распечатать пару листков А4 можно в любом копи-центре за 20 рублей, а образец договора не составит труда найти в интернете и добавить в него нужные условия. Молодой человек, представившийся представителем собственника, не смог внятно объяснить, за что я должен оплатить такие большие комиссионные. К моему счастью, через пару дней один из моих нынешних коллег предложил мне свою квартиру, которую он также сдавал, и из которой недавно съехали квартиросъёмщики. Цена оказалась чуть выше, но переплачивать за несуществующие услуги мне не пришлось».
В действительности в нашей стране посреднические отношения в случае приобретения и аренды жилья не регулируются ни одним законодательным органом. Федеральный закон о риэлтерской деятельности в РФ существует. Но в нем прописаны лишь основные пункты и условия, главным из которых является оказание потребителю услуг по продаже или передаче в аренду недвижимого имущества, а также консультационных услуг.
Порядок предоставления услуг и отношений между специалистом и потребителем определяет Национальное объединение СРО (саморегулируемая организация риэлторов). В каждом регионе такая организация предусматривает свои правила работы. Однако в законе не прописано, должен ли оплачивать услуги потребитель, который не нанимал специалиста и не подписывал с ним договор о возмездном оказании услуг.
По идее – не обязан. Но в нашей области, к сожалению, это делать придется, если объект недвижимости продается или сдается через агентство. И дает ли оплата дорогостоящих услуг какие-либо гарантии? Ведь зачастую текучка кадров в риэлтерских агентствах достаточно высока. Да и далеко не всегда риэлтор, представляющий интересы собственника, официально трудоустроенный специалист, а не человек с улицы, работающий сам на себя без соответствующей регистрации.
Маргарита НИКОНОВСКАЯ.
©2009-2017 Все права защищены. При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна
