Автор:ЧИ

аренда, недвижимость, рынок жилья

Безмерный метр

Правительство России, наконец, признало перегрев рынка жилья в стране и… снова повышает цены. Вернее, повышает не правительство, а государственные  банковские учреждения и не напрямую, а через застройщиков, буквально вынуждая их поднять цены на готовую новую недвижимость.

Улетели навсегда

Напомним, что льготная ипотека под 8% годовых была запущена в России в 2020 году как мера поддержки строительной отрасли в пандемию. По статистике от строителей в Вологодской области зависят еще порядка 20 различных направлений деятельности, включая, например, водопроводные и сантехнические работы, электрика, производство окон, дверей, изоляционных материалов.

Между тем, в апреле 2020 года на строительном рынке началась стагнация и поэтому была запущена льготная ипотека – для стимулирования покупательского спроса. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но власти неоднократно ее продлевали. И при каждой пролонгации возникали споры о необходимости этой меры. Отрасль это действительно поддерживало, но в итоге пострадали граждане.

Как пояснили в агентстве ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек России с апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека с господдержкой, по апрель 2023 года увеличилась на 82%. Наибольший годовой рост цен отмечался в 2022 году — почти на 33%.

И еще немного статистики. Доступность жилья за время действия льготной ипотеки снизилась с 77% до 70%, а доступная площадь квартиры, которую можно купить по льготной программе, уменьшилась с 46,2 до 42,6 кв. м. Минимальный же первый взнос в среднем по всем городам, в том числе в Череповце и Вологде, вырос почти на треть, а ежемесячный платеж за три года вырос более чем вдвое. То есть, в конечном счете, выиграли застройщики, а не граждане, которые просто вынуждены из-за взвинченных цен покупать маленькое, но хотя бы свое жилье за ту же цену, за которую в 2019 году могли позволить себе вполне приличную квартиру.

Но, тем не менее, цель была достигнута.  В 2022 году в Вологодской области ввели в эксплуатацию рекордный объем жилья — более 648 тысяч квадратных метров. План, поставленный перед Вологодчиной по этому критерию, перевыполнен на 142 процента. В этом году ожидаются результаты ничуть не ниже прошлого.

Однако на сегодняшний день в Вологодской области цена квадратного метра уже превышает 102 тысячи рублей в жилье эконом-класса! В Вологде цена однокомнатной квартиры, площадью до 40 метров составляет уже 4,5 миллиона рублей, в Череповце, в зависимости от района цены примерно такие же. Жилье стало фактически недоступным для простых граждан. А, с учетом инфляции и роста цен на продовольствие и тарифы ЖКХ – фантастически дорогим даже при льготной ипотеке.

Вызываем огонь на… других

Разговоры о том, что льготная ипотека сыграла злую шутку с экономикой страны шли давно, но социальную меру защиты легко заявить и очень непросто отменить, не потеряв на этом политические очки. Однако в условиях кризиса и слишком медленного импортозамещения на фоне падения рубля правительство все-таки решилось на такую меру с июля 2024 года, а с 1 января повысило первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%. Круг застройщиков тоже ограничен.

Буквально в день подготовки этого номера Сбербанк, а за ним и другие банки с государственным участием распространили письмо, в котором предупредили о новых условиях выдачи жилищных займов с 11 января 2024 года. Теперь льготные кредиты будут выдаваться только на покупку квартир у определенных застройщиков-тех, которые участвуют в программе субсидирования. Кроме того, банк вводит комиссию 7,5 – 11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными программами при оформлении жилья.

Например, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме – 2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен будет выплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% — 8,9%. Если застройщик не готов внести комиссию, то приобретение жилья возможно только по базовой программе, минимальные ставки по которой в Сбербанке составляют 15,6%. Как пояснили сами банкиры, на такой шаг они решили пойти из-за слишком большой разницы между рыночной ставкой и ставкой по программам льготной ипотеки.

«Мы говорим о банках с государственным участием, — рассказал нашей газете один из крупных застройщиков Вологодской области, — Имеются в виду банки, с которыми мы все в первую очередь и работаем. Отказаться работать с ними на их условиях, это значит существенно сократить объемы строительства, а это и люди на улицу, и их семьи без дохода. То есть сейчас рано говорить, но эту комиссию придется заложить в стоимость жилья в конечном итоге. Ни один застройщик не будет брать эти затраты на себя».

Когда упадут цены?

Ожидается, что в среднем стоимость квартир на рынке готовой новой недвижимости вырастет на 5-7%. «Но за ней обязательно «подтянется» и «вторичка», — констатирует риэлтор Оксана Вахрушева, — То есть, вторичное жилье оно более гибкое, но, тем не менее, ориентируется на рыночную стоимость, а рыночная стоимость квадратного метра сегодня диктуется крупным бизнесом, который строит новое жилье. Когда упадут цены? Сейчас вам никто не даст такой прогноз. Мы видели однокомнатные вполне пригодные для удобного проживания квартиры в январе 2022 года по 2,5 миллиона и даже ниже. А сейчас они стоят на 2 миллиона рублей больше. Кто мог предсказать такое еще год назад? Никто. И сейчас не предскажет».

Между тем, эксперты уже делают другие прогнозы. Например, о том, что качество жизни россиян в 2024 году будет улучшаться медленнее, чем в предыдущие несколько лет. То есть денег сильно не прибавится.