05.03.2010
ИПОТЕЧНЫЙ ЗАСТОЙ

Позавчера Центробанк подсчитал потери, которые понесла ипотека в течение кризиса: 152,5 миллиарда рублей. Это в четыре с лишним раза по сравнению с 2008 годом. Правительство России сочло нужным применить для спасения рынка экстренные меры и выделило на поддержание рынка жилья 250 миллиардов рублей. Инвестиции призваны снизить проценты по ипотечным банковским займам до 11 % годовых.
Однако работать они будут лишь при соблюдении ряда условий: ипотечный займ не должен превышать для жителей Вологодской области 3 миллиона рублей, жилье должно быть только новым, на вторичный рынок эта программа не распространяется.
Деньги, в соотношении 40 к 210 миллиардам разделят между собой два агента: АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) и ВЭБ (Внешэкономбанк). АИЖК досталось меньше, но зато оно уже все получило и уполномочено выкупать ипотечные облигации у мелких банков. Ведь в них, как правило, сосредоточена небольшая часть ипотечных кредитов. ВЭБ достались гиганты ипотечного рынка: «Сбербанк», в котором сосредоточено до 47 процентов всех выданных долгосрочных займов, «Газпромбанк», «ВТБ 24» и «Росссельхозбанк».
По идее Правительства России заемщики, получившие ипотечный кредит после 1 июля 2009 года под высокий процент, смогут «перепродать» его на более выгодных условиях и получить существенное снижение процентной ставки.

КАК ЭТО БУДЕТ РАБОТАТЬ?

Пока непонятно каким образом будет осуществлена процедура рефинансирования или финансирования вновь выдаваемых ипотечных кредитов на новое жилье. И выгодно ли тем, кто взял ипотечный кредит в течение последних 9 месяцев – с июля 2009 года до апреля 2010. Ведь может оказаться, что при рефинансировании кредита, взятого под 14, 5 процентов, в кредит под 11 процентов можно не выиграть, а наоборот-потерять.
«За выдачу кредита, работу с ним банк, скорее всего, будет брать комиссию, — пояснил руководитель череповецкого филиала банка «ВТБ 24» Сергей Артюшичев. — Я сильно сомневаюсь, что это будет выгодно. Мы же будем вынуждены работать по условиям ВЭБ. Поэтому каждый заемщик будет сам решать — воспользоваться ли ему этой возможностью»
Хотя пока ни один руководитель уполномоченных банков пояснить конкретно механизм действия новой программы по поддержке жилищного рынка не может. Ни денег, ни соответствующего пакета документов еще никто не видел. В ВЭБ тоже пояснили, что вся информация, как только таковая будет, появиться на сайте.
Возникает и еще один вопрос: каким образом юридически оформить квартиру в собственность в еще недостроенном или только сданном доме?
— Ипотеку можно оформить только на владельца квартиры, — говорит юрист риэлторской фирмы Татьяна Кирьянова. — При выдаче ипотечного кредита банк берет в залог недвижимость, и эта сделка оформляется в регистрационной палате. Чтобы заложить недвижимость, на нее должны быть оформлены права собственности. А застройщик в большинстве своем не оформляет на себя право собственности. Это и налоги, и содержание, и эксплуатация жилья. Это большие расходы. На кого они лягут? На приобретателя жилья, разумеется, что поднимет цену на квартиру.
— Банки вообще неохотно дают кредиты на квартиры в строящихся домах, — говорит Сергей Артюшичев. — Это большие риски. Дом может быть недостроен, а надежный застройщик оказаться на грани банкротства, как это уже случилось в прошлом году с одной известной на рынке жилья фирмой.

ТЕРЗАЮТ СМУТНЫЕ СОМНЕНИЯ…

Продавцы первичного жилья пребывают в сомнениях. «Если эти деньги будут направлены на снижение процентов, то есть, по сути, на рефинансирование кредитов, то на рынок новостроек их попадет очень немного, и очередь до них дойдет к следующему году, — говорит инженер Андрей Сычев. — К тому же нужно учитывать, что небольших квартир на рынке нового жилья осталось немного. Их покупают в первую очередь».
— Квартиры подорожают, — не сомневается и заместитель председателя СРО «Некоммерческое партнерство «Строительный комплекс Вологодчины», глава ОАО «Вологдаагрострой» Владимир Корытин. — Любой выброс денег автоматически поднимает цены на жилье. Меня удивляет подход Правительства к этому вопросу. Почему только в новостройках можно будет приобрести жилье по ипотечному кредитованию? Какая разница, ведь с приобретением квартир на вторичном рынке жилья, точно так же стимулируется и рынок новостроек.
«Нет, — не согласен Сергей Артюшичев, — Именно новостройки нуждаются в поддержке. Их ведь очень мало, потому что строительный рынок фактически находится в полной стагнации. Нужна стимуляция, и эти средства как нельзя более нужны именно строителям. И не только. Ведь известно, что одно рабочее место на стройке обеспечивает еще 29 рабочих мест в смежных отраслях»
Между тем за прошлый 2009 год в Череповце не было заложено ни одного жилого дома. Откуда бы взяться новостройкам, которые намерено кредитовать Правительство? Учитывая, что минимальный срок строительства дома — два года, но обычно строят 3-4 года, все деньги к этому времени благополучнол закончатся, а жилье вновь станет недоступным.
Правда, назвать его доступным сегодня тоже затруднительно, особенно для жителей Череповца, где на февраль числилось безработными 5 процентов населения. Это официально. Неофициально – более 25 тысяч человек. Притом, что сегодня цена на новое жилье в «городе металлургов» в зависимости от района колеблется от 30 до 35 тысяч рублей за квадратный метр, и уже в этом году с вступлением в действие программы цена может вырасти, по прогнозам вологодских застройщиков, процентов на тридцать. В то же время средняя заработная плата в самых необеспеченных областях трудодеятельности — сфере ЖКХ и бытового обслуживания, строительстве, сельском хозяйстве и управлении не превышает 6-8 тысяч рублей. Где же взять денег не только на «доступную» ипотеку в новостройке, но хотя бы на первый взнос, который с 1 апреля решено ограничить в 20 процентов от стоимости жилья.

Ксения ВЕРЕЩАГИНА