Сомневаюсь я…
С нашими управляющими компаниями не соскучишься. Полгода они вместе с мэром уговаривали нас, что без повышения тарифов на содержание жилья никак не обойтись и ждать это счастье нужно с 1 января 2013 года. В январе наш мэр Юрий Кузин объявил, что действие это переносится на лето.
Тарифы поднять не удалось, поэтому управляющие компании придумали новую… (не знаю, как и назвать приличным словом) сказку. Озвучили ее 24 января 2013 г. в статье «Куда ветер дует», которая опубликована в газете «Управдом». «Участники некоммерческого партнерства «Развитие управляющих компаний» — крупнейшие УК города Череповца в начале января приняли решение настоятельно рекомендовать собственникам многоквартирных домов, находящихся у них на обслуживании, изменить форму управления своей собственностью». Это они о том, чтобы собственники выбрали такую форму управления домами, как «непосредственное управление», которая Жилищным Кодексом РФ предусмотрена как способ управления многоквартирными домами наравне с товариществом собственников жилья и управляющей организацией. А по мнению членов правления СРО НП «РУК», как сказано в той же статье, эта форма является еще и (вновь цитирую) «практически единственной, в максимальной степени гарантирующей соблюдение прав собственников жилья в МКД».
То есть, управляющие компании считают: не способ управления, а прям сказка. Денежки за коммунальные услуги жители будут платить непосредственно ресурсоснабжающим организациям, которые сами станут бороться с должниками. А управляющие компании все деньги, собранные с жильцов за содержание общего имущества, на него тратить и начнут, не отвлекая их на гашение долгов неплательщиков за коммуналку.
Но что-то засомневалась я в простоте решения… и «максимальной гарантии прав собственника» при непосредственном управлении многоквартирным домом.

Почитаем кодексы
Ответы нашлись в Жилищном Кодексе РФ – достаточно внимательно прочесть статьи 155, 156, 161 и 165.
Итак, высший орган управления многоквартирным домом – общее собрание собственников жилья. При непосредственном управлении общее собрание собственников будет выполнять все функции управляющей компании и правления ТСЖ, то есть «…обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
То есть ЖЭКа не будет. А кто будет делать все необходимое и за все отвечать? Законодатели говорят, что если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 ЖК РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, обслуживание лифтов, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документацию по дому.

При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как  непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию.
Стороной договора будут 50% собственников дома. А значит: не пришли 50% собственников в офис организации для подписания договора – договор никто исполнять не будет.

Кто трубу починит в доме?
При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ). Управляющие компании поэтому и рекомендуют жильцам этот способ управления. А кто же будет отвечать? Исходя из буквы закона – общее собрание собственников или соответствующая  ресурсоснабжающая организация, если она возьмется обслуживать внутридомовые сети (трубу с холодной водой будет ремонтировать «Водоканал», с горячей — «Теплоэнергия», а бойлер или теплообменник кто?).
Каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно. При этом опять же стороной договора являются 50% собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем же заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?

Чего мы лишимся
Законодатель предполагал, что непосредственное управление будут выбирать только собственники многоквартирных домов, в которых от 2-х до 12 квартир. Они смогут в любой момент собраться на собрание или разделить между собой обязанности по управлению домом.
Поэтому дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не смогут участвовать:
— в государственной программе капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ;
— получать финансирование на капитальный ремонт из средств городского бюджета (в Череповце это дворовые территории);
— обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п.1.1 статьи 165 ЖК РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».
Проживая в доме, где около 100 квартир, я не согласна ввязываться в авантюру «непосредственного управления».
В освоении законодательства мне очень помог «Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу РФ» (Москва 2012 год) под редакцией П.В.Крашенинникова, депутата Государственной думы, председателя комитета по законодательству.
Нина ЖУКОВА.