23.02.2013
+ЖилКомХоз
ЗАКОН НЕ ПИСАН?
или Хотели как лучше…
Мэрия нашего города присвоила себе полномочия, которые законодательством РФ не предусмотрены. Полномочия эти таковы: устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилья для собственников помещений в домах, где выбран способ управления – управляющая организация – и заключен договор управления.

Тарифы. Для кого?
На официальном сайте Череповца опубликовано постановление мэрии от 06.12.2012 № 6312 «Об утверждении Порядка установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения». В разделе 4 этого Порядка есть пункт: «4.2. В случае если собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий период договорных отношений, указанный размер устанавливается мэрией города» (выделено нами. – Ред.).
То есть собственники помещений теперь не нужны в принципе. Проводит управляющая компания (УК) собрание по утверждению тарифа, например, в 100 рублей с кв. м, собрание тариф не утверждает, УК обращается в департамент – и через 10 дней нам утверждают тариф, например, в 80 рублей. В проектах постановлений, опубликованных на сайте мэрии в конце декабря 2012 года, можно было увидеть проекты тарифов для конкретных домов, которые пусть и ниже тех, которые предлагали УК, но превышают действующие более чем на 22 %.
Что же нам говорит об установлении тарифов Жилищный кодекс РФ?
Статья 156 ЖК РФ (пункт 3) подтверждает: да, мэрия города может устанавливать тарифы на содержание общего имущества для двух категорий:
1) для нанимателей муниципальных и государственных помещений;
2) для собственников помещений, если собственники не выбрали способ управления домом, то есть не создали ТСЖ, не выбрали УК или не решили управлять домом сами, то есть непосредственно.
Таких домов в Череповце на сегодня нет.
Идем дальше.
В п. 7 ст. 156 ЖК РФ говорится, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не выбрано правление (не создано товарищество собственников жилья – ТСЖ – или кооператив), определяется на общем собрании собственников помещений. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
А пункт 8 этой же статьи указывает, что если органы управления домом имеются, то размер платы они и устанавливают. В обоих случаях мэрия тут ни при чем.
Мэрия же вновь появляется в ст. 158 (п. 4): «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления».
При этом в данной статье не уточняются конкретные случаи. Но если употребляются слова «не установили», «не приняли», то речь идет о случае нового установления. В нашем случае речь может идти только об изменении тарифа, так как договор между УК и собственниками заключен.
В статье 161 ЖК РФ говорится о том, что Правительство РФ устанавливает Правила содержания общего имуществ, в том числе и порядок оплаты этого имущества. Что ж, давайте почитаем Правила. (Благодаря интернету найти любой документ теперь не проблема).
Итак, Правила приняты постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В них четко определены случаи, когда тарифы на содержание общего имущества для собственников помещений устанавливает мэрия, если собственники не приняли решения об этом на своем собрании. Это два конкретных случая:
1) если способ управления не выбран (п. 34 Правил),
2) при непосредственном управлении, если собственники не приняли решение на собрании (п. 36 Правил).
(Третий случай касается нанимателей муниципального и государственного фонда и указан в пункте 3 статьи 156 ЖК РФ, о чем мы уже говорили).
Если же способ управления выбран и договор управления между управляющей организацией и собственниками помещений заключен, мэрия полномочиями по установлению тарифов на содержание общего имущества не наделена.
Давать разъяснения по данному поводу может только Министерство регионального развития РФ (п.8 Постановления № 491 от 13.08.2006).

Письма Министерства
Читаем письма Минрегиона РФ.
В первом — от 5 марта 2009 г. № 6093-АД/14 «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме» сказано, что установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях, кроме указанных в пп. 34 и 36 Правил, не соответствует законодательству Российской Федерации.
Во втором письме Министерства — от 6 марта 2009 г. № 6174-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом» отмечено, что порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы относится к существенным условиям договора управления многоквартирным домом. Это важно, поскольку изменить существенные условия договора можно только в том же порядке, что и заключить договор. Еще один момент: «Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161 Кодекса)».
О том же сказано и в Гражданском кодексе РФ (глава 28. Заключение договора): изменение платы – это изменение договора управления, которое можно произвести только на основании решения собрания собственников, как и заключение договора управления, а не постановления мэрии города на основании заявки управляющей компании.
Итак, проанализировав документы, мы можем сделать вывод, что в постановлении мэрии «О порядке установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» пункт 4.2 Порядка не соответствует действующему законодательству и не является полномочием органа местного самоуправления и его главы.
Утвердив такой Порядок для собственников помещений, выбравших способ управления – управляющая организация, мэрия города превысила свои полномочия, что, применительно к лицам, допустившим это, является уголовно наказуемым деянием.

Не лыком шиты!
Череповчане, кстати, не лыком шиты! Внимательно читают постановления городской администрации – и задают вопросы по поводу законности принятого решения. 26 января 2013 года мэр города на своем официальном сайте в разделе ЖКХ дал ответ жителю города на такой вопрос. В ответе говорится, что полномочия об утверждении тарифов мэрии дала городская дума.
Но в решении городской думы от 30.10.2012 № 207 «О наделении полномочиями по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» нет ни слова об установлении тарифов и утверждении порядка по установлению таких тарифов на содержание общего имущества для собственников помещений на следующий договорной период. В решении думы указаны лишь стандартные формулировки из законодательства, которые означают, что мэрия может устанавливать тарифы на содержание общего имущества для собственников, если они самостоятельно не смогли установить тариф на общем собрании. Может быть, мэрии тогда стоило бы сосредоточить свои усилия на реализации пункта 1.1 статьи 165 ЖК РФ, который наделяет органы местного самоуправления полномочиями по контролю за исполнением договоров управления управляющими компаниями по заявлению собственников и организации общих собраний по расторжению договоров с нерадивыми компаниями, а не спешить в нарушении законодательства самостоятельно устанавливать тарифы?
Хочется задать вопрос прокурору города Сергею Ивахненко: почему же до сих пор не проведена проверка действий мэрии по установлению тарифов и не устранены допущенные ей нарушения законодательства? Или эти нарушения видны только журналистам и рядовым гражданам, чьи права и были нарушены? (Постановление мэрии от 06.12.2012 № 6312 «Об утверждении Порядка установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» размещено на официальном сайте города).

P.S. Череповец участвует в проекте «Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России» (www.urbaneconomics.ru,). Московский фонд «Институт экономики города» выбран консультантом этого проекта по содействию муниципалитетам в области реформирования коммунального хозяйства, социальной защиты и жилищного сектора». Руководитель проекта – Прокофьев Владилен Юрьевич (его электронный адрес: [email protected]).
Специалисты Фонда «ИЭГ», принимавшие ранее участие в разработке Жилищного Кодекса РФ, регулярно посещают Череповец, проводят семинары для всех желающих, оказывают методическую помощь мэрии.  Как стало известно редакции «ЧИ», Фонд «ИЭГ» дал отрицательное заключение по поводу установления мэрией города Череповца размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений на следующий период договорных отношений.
Нина ЖУКОВА.